Perimetral: alternativas à demolição

A demolição do viaduto da Avenida Perimetral, no Rio de Janeiro, foi objeto de debate, ontem na Sociedade dos Engenheiros e Arquitetos do Estado do Rio de Janeiro (SEAERJ).  Pela primeira vez, um tema de tal relevância foi objeto de uma discussão técnica.

A unanimidade das vozes lá presentes foi contra a a demolição dessa obra de engenharia viária de grande porte feita, há menos de cinquenta anos, com recursos públicos significativos.

Ficou certo que pontos de vista estéticos não justificam a demolição do viaduto da Perimetral, cujo papel é estruturante no sistema viário da cidade do Rio e de sua Região Metropolitana.

A demolição da Perimetral, que tem, repito, pouco menos de 50 anos, e que produzirá um enorme volume resíduos, será apenas para trocar quatro vias rodoviárias por duas outras, sem qualquer atenção ao transporte metroviário ou coletivo de massa.

No debate, foram apresentados estudos para melhoria da ambiência do atual viaduto da Perimetral, mas que se encontram desprezados. Também não estão sendo considerados estudos acadêmicos sobre o aproveitamento de suas estruturas para a implantação do transporte sobre trilhos.

Chegou-se a conclusão que ninguém conhece e nem teve acesso a qualquer projeto executivo da proposta de demolição da Perimetral, de como serão executadas as obras viárias, de quanto serão seus custos para a população ou de como será feita a proteção dos monumentos que circundam a área, a exemplo do altivo Mosteiro de São Bento (sofreria ele impactos e abalos?).

Assim, qualquer decisão de demolição da nossa Perimetral é, sem dúvida, açodada e autoritária, pois ainda não foi lhe dado nem respaldo técnico, nem social.

Sítios arqueológicos no Porto do Rio: revelados, enterrados ou implodidos?

Futuro prédio do BC

Pouco sabemos, ainda, sobre essa riqueza nessa área do Rio. 

Inesperado? Não para todos. O Banco Central do Brasil, que constrói na área, sabe que em seu terreno foi achado importante sítio arqueológico, que ainda não foi revelado ao público.

A existência do sítio arqueológico no terreno do Banco Central não foi nem mesmo esclarecido ao vereadores do Rio. 

Sítio Arqueológico do Porto do Rio: nossa história é nosso patrimônio!!

Se o projeto do Porto "Maravilha" tem o seu lado maravilhoso, esse está na revelação do sítio arqueológico redescoberto em toda sua área.

Parece ser certo que parte da área central, aquela do chamado Cais do Valongo, existente sob o Cais da Imperatriz, terá de ser preservada, já que essa é uma área, por si só, candidata a patrimônio da humanidade.

Contudo, mesmo com relação à área do Cais do Valongo, desconhecemos o seu plano de preservação. Até onde sabemos, este ainda não foi nem discutido, nem apresentado ao público pelos órgãos competentes: o IPHAN e a Prefeitura do Rio. Por isso, estamos oficiando esses órgãos, para pedir informações.

Se o plano for de preservar apenas o pátio do Cais do Valongo, sem mostrar a continuidade, e a relação desse sítio com o restante da área dos trapiches que lhe cercam (ver fotos ao final), a nosso ver, esta "preservação" empobrecerá, sobremodo, o contexto do sítio do Cais do Valongo, e de todo o Porto.

À esquerda: Desembarque dos escravos no Cais do Valongo  (J.M. Rugendas)
À direita: Mercado de escravos na Rua do Valongo (Debret)

A área do Porto é repleta de história da Cidade do Rio.  E isso nos foi revelado pela pesquisa arqueológica realizada. Surpreendentemente, em cada terreno que se abre para construir, se acha o outro Rio maravilhoso, antes construído.

E é num desses terrenos que está sendo edificado o novo prédio do Banco Central / MECIR (meio circulante do Banco Central), e para o qual o BC está, infelizmente, pedindo o privilégio do aumento de gabarito.

Parece que a obra do BC, ao ser iniciada, teria encontrado outro sítio arqueológico, um píer, onde todos os navios eram reparados.

Ainda não conseguimos apurar para aonde foram os objetos arqueológicos encontrados no terreno do BC, nem qual a orientação do IPHAN para preservação desta riqueza, que é de todos nós.

Onde estarão os objetos arqueológicos encontrados no terreno do BC?  Quais os ajustes que deverão ser feitos no plano da obra para a preservação do sítio?  Por que isso ainda não foi revelado ao público, e à sociedade acadêmica e científica?

A empresa municipal do Porto (CDURP) e a Subsecretaria de Patrimônio Cultural do Município já poderiam, e deveriam, ter tornado públicas essas importantes informações sobre este patrimônio cultural brasileiro...

Vamos salvá-lo ou enterrá-lo para sempre?

Para se ter uma ideia inicial dessa riqueza cultural que está sendo redescoberta para o Rio e para o Brasil, veja abaixo algumas fotos da área. 

Cais do Valongo / Cais da Imperatriz 

Ruínas dos trapiches 

Sistema de drenagem de Edward Gotto (1876)

Casarios (R. Sacadura Cabral)
 

Porto Maravilha é Maravilha...debaixo da terra!

O Porto Maravilha no Rio é realmente maravilhoso.  Maravilhoso no que está sendo redescoberto sob a terra!

Na última sexta-feira, 04 de maio, fizemos uma excursão pela área do Porto - durante séculos, principal porta de entrada da cidade, o que explica o seu sentido do centro urbanístico - que está sendo redescoberta. Os trabalhos de renovação do Porto revelaram uma verdadeira cidade sob a terra.  

O Rio, a exemplo de Roma e Paris, também tem as suas ruínas.  É emocionante transitar pelo o que está sendo descoberto na rua Sacadura Cabral, uma de suas principais vias.  

Trata-se da redescoberta de um dos mais significativos, e preservados, sítios arqueológicos da América Latina.

A arqueóloga Tania Lima e

Sonia Rabello durante

visita às escavações

E essa redescoberta foi fruto do dedicado e competente trabalho da arqueóloga, Profª. Tania Andrade Lima, do Museu Histórico Nacional, responsável pela 1ª fase da pesquisa arqueológica, que localizou, em toda a região portuária, as referências do porto e dos trapiches de comércio.

Mas quem quiser conhecer o percurso dos trapiches, na Rua Sacadura Cabral tem que ir logo ver. Ao que parece, a opção foi a de destruí-los, para dar lugar à passagem dos novos serviços de drenagem da área.

A rigor, essa operação não seria necessária, pois a drenagem poderia ser feita do lado oposto da rua. Porém, naquele lado, passa uma malha desorganizada de tubos e fios das empresas concessionárias de serviços públicos - Light,  CEG e Cedae -  que, como são de difícil trato, optou-se por não incomodá-las. Assim, a drenagem será feita tendo como preço o sacrifício das ruínas arqueológicas dos trapiches histórico-arqueológicos do Rio.

O Cais do Valongo foi descoberto
embaixo do Cais da Imperatriz

Percorrendo a rua Sacadura Cabral, ao longo das incríveis ruínas dos trapiches, chegamos, finalmente, ao que se chamou, no início dos trabalhos, de Cais da Imperatriz, sob o qual foi descoberto um sítio arqueológico do Cais do Valongo (1811-1842): ponto por onde entraram no Rio, de 500 mil a 1 milhão de negros, vindos da Africa - marcas da execrável escravidão, mas também da nossa riqueza cultural.
 
“Primeiro encontramos pedras costaneiras e, com as escavações, achamos os paralelos, que eram de vanguarda em 1842, ano de construção do Cais da Imperatriz. Em um corte diagonal nessas pedras, encontramos um caminho irregular e mal talhado que foi o Cais do Valongo”, contou Tânia.

O cais fazia parte de um complexo que abrangia o local de chegada e de compra de escravos, várias casas de comércio, e um lazareto - local reservado à quarentena obrigatória dos recém-chegados, em razão de possíveis doenças contagiosas e epidêmicas. (A ilha de Bom Jesus, no Fundão, também faz parte do complexo de portos, possuindo um lazareto).

Havia também um cemitério, pois muitos morriam na viagem ou chegavam semimortos. Os trapiches de pequenos armazéns fazem parte do tesouro arqueológico, que abrange uma área de 2,5 quilômetros quadrados.

O piso em paralelo -  de vanguarda para a época - marca o Cais da Imperatriz.
Logo abaixo, é possível visualizar as pedras disformes do Cais do Valongo

O local é tão rico em história e arqueologia do Rio que, na última sexta-feira, dia 04, outro importante achado movimentou a equipe de escavação: foi encontrada a pedra fundamental das “Docas D. Pedro II”, lavrada em 15/09/1871. Além disso, vários canhões e inúmeros artefatos religiosos também fazem parte do tesouro arqueológico já encontrado nas escavações.

Qual será o destino de tudo isso ? Como a Cidade preservará tão importante riqueza?

A preservação desse patrimônio é a garantia do futuro cultural e turístico da Cidade. Qual o plano de preservação ? 

Perimetral - Uma grande obra de engenharia. Então, por que demolir?

Como a história explica tudo, publicamos abaixo o fantástico depoimento do arquiteto Armando Abreu, ex-subsecretário de Obras e de Planejamento, que lembra à população carioca como e porque esta incrível obra de engenharia, que é o elevado da Perimetral, foi construída.

Esperamos que este relato refresque a memória do poder público, e o ajude a repensar as decisões “irreversíveis” que vêm sendo tomadas.

“Ilma Sra. Dra. Cristina Lodi

MD Superintendente do IPHAN no Rio de Janeiro

Em 1967, quando o Governo do Estado da Guanabara, através da SURSAN resolveu construir o prolongamento da Avenida Perimetral, além do trecho existente entre o Aterro do Flamengo até às imediações da Candelária, verificou-se que o Projeto à época previa um túnel a ser perfurado no Morro de São Bento. 

Consultado o IPHAN, este negou essa possibilidade por falta de garantia de que não haveria abalos no Mosteiro de São Bento.

Depois de várias hipóteses de ligação entre a Praça XV de Novembro e a Praça Mauá, optou-se por um contorno ao Morro por cima do Distrito Naval.

Como eu participei, com sucesso, na remoção do Restaurante do Calabouço e dos Clubes Náuticos afim de permitir a execução do Trevo dos Estudantes e a urbanização de toda a área do Museu de Arte Moderna, obras que foram realizadas em apenas quatro meses, o Secretário de Obras, Raymundo de Paula Soares, me designou como uma espécie de negociador tendo a missão de convencer o Comandante do Distrito Naval, Almirante Jordão, a aceitar a passagem do elevado pela área daquele Distrito.

Quando tudo parecia que seria negado, ao receber uma resposta de que só haveria uma possibilidade de concordância: `só se o Ministro autorizar´.

Corri ao Secretário pedindo que conseguisse uma audiência com o Ministro Augusto Hamman Rademaker, que não só autorizou, como pediu que a obra fosse feita rapidamente.

O trecho da Praça Mauá é uma obra de estética admirável, com um vão central de 93 metros, o maior na época. 

Gostaria de saber se agora o IPHAN já admite a perfuração no Morro do Mosteiro de São Bento para a execução de um túnel que ligará o mergulhão da Praça XV de Novembro ao mergulhão da Avenida Rodrigues Alves.

Atenciosamente

Armando Ivo de Carvalho Abreu

Arquiteto aposentado da Prefeitura da Cidade o Rio de Janeiro

Ex Subsecretário de Obras e de Planejamento.

Coordenador Executivo do PUB-RIO - Plano Urbanístico da Cidade do Rio de Janeiro.
Membro do Conselho Diretor da SEAERJ e Conselheiro do Conselho Consultivo do Centro Cultural da SEAERJ

Membro do Conselho Municipal de Política Urbana – COMPUR”

Banco Central no Rio: dinheiro sobrando?

Não se sabe bem quem tomou a decisão de gastar o dinheiro federal, mas, fato é que a proposta do projeto de lei complementar 47/2011, que tramita na Câmara Municipal, visa estabelecer uma exceção legal para o futuro prédio que o Banco Central (BC) está construindo na Região Portuária do Rio.

E, qual a finalidade?

Pelo que se apurou, através de notícias veiculadas pelos servidores do Banco Central, a finalidade seria a transferência, também para a Região Portuária, dos funcionários do BC que trabalham no prédio da Avenida Presidente Vargas. 

O prédio do BC na Avenida Presidente Vargas é um prédio “inteligente”, em cuja reforma foi gasto, recentemente, cerca de R$ 15 milhões.

E por que não transferir?

Para fazê-lo, ter-se-ia que alterar as leis gerais da área portuária, para ampliar, só para o Banco Central, o gabarito (altura) da construção já em execução.

Ora, o interesse público do planejamento – que é geral – não pode ser excepcionado, caso a caso, por interesses individualizados.

O novo prédio da região portuária foi previsto para receber, exclusivamente, a área do Banco Central chamada de MECir, que é uma área que opera o “meio circulante” (guarda de valores), e que hoje funciona na Avenida Rio Branco.

Esses serviços são específicos, e precisam de um prédio especial, com segurança. E, para tal, a licitação foi feita, com seus custos e recursos especialmente previstos para tal (custo inicial de R$ 72.793.749,41 - vejam mais em neste post).

Modificar este projeto original, além de contrariar o planejamento geral de interesse público, acarretaria em uma despesa adicional de construção de mais de R$ 40 milhões,segundo estimativas internas de servidores do Banco.

Será que o Governo Federal, em época de enchentes e catástrofes, onde a população do Estado do Rio precisa de construção de casas, teria todo este dinheiro sobrando?

Em pesquisa realizada recentemente pelo Sindicato Nacional dos Funcionários do Banco Central - RJ (SINAL-RJ), “90% dos servidores lotados na Avenida Presidente Vargas se posicionaram contrários à referida transferência” que, aparentemente, foi decidida exclusivamente pela Diretoria do Banco.

Em época em que necessidades básicas de habitação socialsão imperiosas, inclusive na área portuária do Rio, por que o Governo Federal não estaria destinando estes R$ 40 milhões, que sobram no caixa o BC, para a construção de cerca de 600 habitações sociais na área? (preço da habitação social estimado em R$ 60 mil)

Seiscentas casas resolveriam todo o problema dos moradores irregulares que ocupam, indevidamente, o Jardim Botânico do Rio de Janeiro!

Um problema federal que poderia ser resolvido com este dinheiro federal, pelo visto disponível.

Moradia: asilo inviolável do cidadão

Em reunião, que aconteceu na última segunda-feira, dia 5/12, do Fórum Comunitário do Porto, no Conselho Estadual dos Direitos da Mulher (CEDIM),  Dona Ilde, e muitos dos seus vizinhos, relataram fatos impressionantes sobre como esses cidadãos pobres, muito pobres, têm sido pressionados por agentes que se dizem "representantes do poder público municipal", a desocuparem suas casas, com prazo marcado para o caminhão apanhar seus míseros pertences.

Perguntei-lhes sobre o “papel” no qual deveria estar acertado esta remoção. E a resposta foi:  “que papel, vereadora?  É tudo de boca”.

E, mais uma vez, perguntei: “Se um sujeito vem, dizendo que é da Prefeitura, afirmando que vou ter que sair, e quer entrar na minha casa para fotografar e fiscalizar, sou obrigada a permitir?"

A minha resposta foi “sacar” a Constituição (da memória), e dizer:

“Seja pobre, seja rico a moradia é o lugar inviolável do cidadão: sua casa. Direito constitucional garantido como direito fundamental.”

Pegando o celular, acessei a internet, e li o art.5, inciso XI da CF:

“XI - a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial;"

O sorriso apenas esboçou-se, de leve, em alguns poucos rostos incrédulos, quando tentei explicar o que se segue:

Disse que o artigo constitucional garantiria que, mesmo em áreas onde os domicílios não estão regulares, tanto do ponto de vista de sua posse ou propriedade, quanto do ponto de vista urbanístico, estas famílias não podem ser constrangidas a deixar que pessoas entrem em seus domicílios, sem o seu consentimento.  E nem serem removidas sem o devido processo legal.

Devido processo legal, neste caso, pode não ser, estritamente, um processo formal de desapropriação, mas certamente, deverá ser um processo administrativo, a ser acompanhado e assinado por autoridades devidamente constituídas e identificadas, e, sem dúvida, dando a esses moradores, a oportunidade de ampla defesa, com notificação e pronunciamento dos interessados, titulares deste direito fundamental.

Claro que não é isto que vem acontecendo, e pelo fato de essas pessoas se sentirem desamparadas e fragilizadas por suas condições de pobreza econômica, e de informações, há uma tendência irresistível de se abusar, e tornar tudo mais fácil e rápido, ignorando garantias de direito, e tornando os fatos de remoção a “fórceps” irreversíveis.

Há algumas centenas de cidadãos pobres sendo ameaçados de remoções de suas habitações na área central da cidade – naquela área denominada Porto “maravilha”.  Mas, até o momento, nenhuma alternativa real e significativa foi apresentada, pelo projeto portuário, para se integrar ali uma parcela significativa de habitação social. 

O que se oferece a esses cidadãos é sair da área central, agora destinada aos grandes empreendedores, e mandar os pobres para longe, bem longe, onde estão sendo construídos os maiores conjuntos do programa "Minha Casa Minha Vida".

E tudo feito com a apropriação privada de terrenos públicos, e com o dinheiro dos trabalhadores, já que foi a Caixa Econômica quem comprou, com o dinheiro do FGTS, ou do FAT, a totalidade do potencial construtivo da área.

Fica a pergunta: por que o governo federal, via CEF, não se empenha em apoiar um bom e grande programa de habitação social nesta área central, comprada com o dinheiro dos trabalhadores?

Por que a Prefeitura não se empenha em cumprir a risca a garantia do devido processo legal, e justa indenização a estes cidadãos trabalhadores da cidade do Rio de Janeiro?

Cidade Maravilhosa, Porto “maravilha” só acontecem com um Rio Solidário.

Confira nosso registros gravados no encontro:

Porto do Rio: será mesmo uma “Maravilha”?

Serão divulgados, hoje, pela Prefeitura, os resultados do Concurso Porto Olímpico que visa selecionar os projetos da Vila de Mídia, a Vila Olímpica e Hotel 5 estrelas na área portuária.

A verdade é que os projetos vencedores que se farão conhecer referem-se aos grandes blocos de edificações a serem construídas na área portuária, e que engloba uma grande área de terra no local. Porém, continuaremos sem conhecer qual o projeto urbanístico para a região do Porto do Rio de Janeiro !

Projeto urbanístico é diverso de projetos de blocos de edificações: o projeto urbanístico para a área é macro, e os projetos de vilas são micros. Como projetar o micro sem as diretrizes do macro?

Os projetos arquitetônicos das Vilas, ainda que necessários para a ocupação olímpica, devem estar incluídos em uma proposta de Operação Urbana que, nos termos do Estatuto da Cidade, visa estabelecer um mix de parâmetros urbanísticos que compensem o aproveitamentos de toda a área, distribuindo encargos entre a infraestrutura geral necessária, as áreas verdes, as áreas livres, as áreas comerciais de grandes ganhos, as áreas residenciais de média renda, e as áreas residenciais destinadas à habitação social. Onde está tudo isto delineado pelo Poder Público?

Se está, ainda não foi divulgado. Não está transparente. O que está transparente, hoje, é a divulgação de uma disputa pela ocupação fundiária de grandes projetos, como o do terreno da rodoviária.

Mas, a cada vez que se fala no projeto do Porto do Rio, temos que denominá-lo pelo codinome, dado pela Prefeitura de “Porto Maravilha”. Porém, todas as vezes que a expressão “Porto Maravilha” é pronunciada, ou escrita, vem-me à mente o quanto ela encerra de paradoxal e contraditório.

O que há de maravilhoso num projeto de grande envergadura, que envolve recursos públicos vultosos tendo por objetivo “fazer bonito para inglês ver”, e prescinde de fundamentos urbanísticos essenciais?

Uma vez repetida à exaustão, a expressão “Porto Maravilha” ofusca a inexistência de conteúdos que possam legitimar as obras como ações do poder público em benefício da população.

Estranha e esperta estratégia de marketing do Executivo Municipal, que induz ao equívoco e afasta, da parte dos crédulos, qualquer suspeita, e aos mais céticos, provoca constrangimento. Certa vez, J. G., um político que teve papel de conseqüências catastróficas na Segunda Grande Guerra mundial, afirmou: Uma mentira repetida cem vezes torna-se verdade.

No caso do Porto do Rio, pelo sim ou pelo não, devemos evitar a propaganda adiantada, para que, em razão dela, não deixemos de realizar os pressupostos de planejamento público, essenciais para que essa região do Rio se torne realmente uma maravilha. Antes disto, o “projeto” do Porto do Rio será apenas uma expectativa, à espera de um projeto urbanístico público, inclusivo e realmente moderno.

Confira o Edital e o Termo de Referência do concurso Porto Olímpico.

ATROPELOS E FALÁCIAS

Ontem, nos jornais de grande circulação, há uma foto do Prefeito do Rio de Janeiro com a reprodução de um enorme cheque de mais de 3 bilhões de reais, emitidos pela Caixa Econômica Federal, sob o qual consta a seguinte frase “a maior parceria público privada do país”...

Espantoso! Como se pode afirmar, como se verdade fosse, que um cheque, emitido por um banco público federal, de capital exclusivo da União, com dinheiro do fundo de garantia dos trabalhadores (FGTS) seria uma parceria público-privada? Só se, agora, a União e o Município estiverem convencidos de que o Estado Brasileiro se privatizou.

Nenhuma empresa, nenhum fundo, nenhum banco, nenhuma construtora, e nem mesmo o Consórcio de construtoras do Porto Maravilha se interessou por comprar as CEPACs, o que obviamente se deduz que o “privado” não entrou no risco do negócio.

Por outro lado, e o mesmo artigo que anuncia a venda à Caixa de índices construtivos de terrenos públicos, anuncia também que a Prefeitura pretende terceirizar, por meio de contrato com a empresa privada do Consórcio Porto Nova – que é também responsável pelas obras viárias –, a execução de vários serviços públicos municipais em toda área portuária: lixo, iluminação pública, pavimentação, poda de árvores.

O anúncio está feito. É tão impactante que só podemos pensar que se trata de uma “pegadinha”... A Prefeitura, certamente, aposta na insignificante capacidade de reação da sociedade. Grupos sociais podem espernear em seminários, encontros e reuniões de associações que, sem qualquer cobertura midiática, ficam, como uma maioria silenciosa, se perguntando se são os únicos a pensar que há algo de “podre no reino da Dinamarca”.

Ainda sem a apresentação de qualquer projeto urbanístico, a Prefeitura do Rio confia em seu poder de lançamentos espetaculares: grandes nomes, muito brilho e show. E muito dinheiro circulando para alguns...

Enquanto isso, continuamos aguardando a designação de qual será o local do Porto Maravilha destinado à habitação da população carioca de baixa e médias rendas. A Caixa, banco do povo, ou do dinheiro do povo (!), e agora titular dos índices construtivos adicionais, tem obrigação de exigir das autoridades competentes esta informação preciosa.

Veja uma interessante análise do Prof. Sérgio Abranches a respeito do pouco interesse dos parlamentares em votar conforme a vontade de seus eleitores. Usando o exemplo da recente votação do novo Código Florestal, ele conclui:

"Políticos tendem a apostar na memória curta do eleitor e na gratidão durável dos financiadores. É uma indicação do peso desigual do poder econômico e dos grupos organizados nas decisões, em comparação com a opinião pública. A sociedade só consegue influenciar decisões quando gera um movimento de massas, persistente, que força os representantes a ouvir a voz dos cidadãos. A maioria silenciosa raramente influencia o processo legislativo."

O mesmo podemos dizer em relação ao Executivo.

NEGÓCIOS NO PORTO “MARAVILHA”: PUBLICIZANDO OS RISCOS

Ontem à noite, 08 de junho, em reunião realizada na Casa do Pequeno Jornaleiro na área portuária do Rio de Janeiro, um representante da recém-criada Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região Portuária – CDURP anunciou, a um pequeno auditório, que a nossa Caixa Econômica Federal foi a única candidata a se inscrever para aquisição das CEPACS – Certificados de Potencial Construtivos, que serão leiloados no próximo dia 15 de Junho pela Prefeitura do Rio. Portanto, será ela, a Caixa, a titular de mais de 4 milhões de metros quadrados virtuais adquiridos, hoje, a preço não menor do que R$ 3 bilhões.

 

Dizem que os recursos a serem utilizados pela Caixa provirão do FGTS! Ou seja, dos trabalhadores que lá têm depositados suas economias indenizatórias. Não são, portanto, recursos do tesouro: trata-se de um empréstimo tomado dos donos deste dinheiro, na confiança de que este será um ótimo e seguro investimento.

 

Algumas perguntas elementares se impõem:

 

1. Fosse este um bom negócio, por que nenhuma empresa ou consórcio de investidor privado – bancos, imobiliárias, construtoras, ruralistas, financistas, etc. – se inscreveu para disputar o negócio?

 

2. Por que a Caixa, tão ciosa em não financiar a aquisição de qualquer habitação popular de baixa renda que não tenha título imobiliário devidamente registrado (posse não é aceita), estaria aceitando comprar índices construtivos virtuais, com riscos contratuais e legais explicitados pela própria CVM (Comissão de Valores Mobiliários)?

 

Quanto à primeira pergunta, podemos arriscar uma resposta. Talvez porque os índices construtivos básicos e gratuitos atribuídos aos terrenos na área já sejam suficientemente altos e bons, para que o mercado dispense a aquisição deste plus que, talvez, não seja necessário, nem viável para os próximos 30 anos. Assim, para que o mercado se interesse em adquirir índices, que é o objetivo legal de leilões de CEPACs, talvez seja necessário rever a lei municipal de zoneamento da área, baixando o índice construtivo básico gratuito para 1.

 

Quanto à segunda pergunta, não sabemos responder. Trata-se de um critério misterioso dos administradores e gestores do FGTS. Talvez um preconceito legal mal explicado em relação aos pobres detentores de posses, que inviabiliza, de forma mais ampla e abrangente, as políticas deste banco público em prol das habitações de interesse social. O banco público, com dinheiro dos trabalhadores, parece só aceitar riscos altos, de projetos bombásticos. Aliás, corrijo: não há ainda projeto para a área...

 

Uma coisa é certa e boa para nós cariocas: ao menos o monopólio dos índices suplementares estará em mãos públicas: do adquirente que é, ao mesmo tempo, financiador do projeto. Com isto, garante-se com o FGTS (?) recursos para se pagar o consórcio das empreiteiras (Porto Novo) que já iniciaram as obras. Se houver rombo na conta “pública”, isso se contabilizará daqui a muitos anos, quando os atuais administradores públicos talvez já estejam desempenhando outros papéis...

Porto Maravilha: índices construtivos públicos serão mercadorias monopolizadas

A Lei Complementar Municipal nº 101/2009, relativa às diretrizes de ocupação da área portuária do Rio, rotulada de Porto Maravilha, autorizou a emissão de 6.436.722 Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), relativos a mais de quatro milhões de metros quadrados virtuais de potencial construtivo a serem exclusivamente usados naquela região.

O Poder Executivo Municipal, ao submeter à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) o edital para comercializar esta mercadoria, através de títulos no mercado, decidiu vendê-los em um leilão, anunciado rapidamente para o próximo dia 15 de junho, por meio de lote indivisível a ser adquirido por um único agente financeiro. Com isto, arrecadará todo o dinheiro de uma vez só, já e agora. Por outro lado, criará um titular monopolizado, um dono único desta mercadoria, que a estará comprando por, no mínimo R$ 3.508.013.490; mas que posteriormente, a venderá pelo preço e forma que quiser, pois não há legislação municipal que regule a revenda desses títulos para quem pretenda construir.

A Prefeitura está fomentando artificialmente as condições para a criação de um monopólio econômico privado, supostamente amparado por regras públicas. Este será o pior tipo de monopólio que pode existir, pois com a venda das CEPACs para um agente financeiro-imobiliário, a Prefeitura está, concretamente, transferindo para um particular, o poder de decidir quem irá construir grandes projetos na Região Portuária.

Com as obras públicas a serem realizadas na área, o metro quadrado será ainda mais valorizado, mas será o monopolista quem se beneficiará da captação desta lucratividade, já que a Prefeitura ao vender tudo, já e completamente, não captará nada na revenda.

E, como a Prefeitura, no futuro, não terá nenhuma disponibilidade desta “mercadoria” (índices construtivos públicos), nada obrigará o monopolista imobiliário a vender CEPACs para quem precisa, muito menos por um preço justo e adequado, podendo inviabilizar qualquer projeto de desenvolvimento urbano inclusivo, até porque não há ainda qualquer projeto urbanístico para a área.

Contudo, a legislação federal regula o comércio de mercadorias, campo do Direito Econômico, especialmente por meio da Lei 8884/1993, proibindo a formação de monopólios e protegendo a livre concorrência. Tudo isto para dar efetividade ao art. 170 da Constituição Federal, que garante esses princípios para qualquer atividade econômica privada.

Se os índices construtivos públicos podem, excepcionalmente, ser transformados em mercadorias privadas, através da sua titulação e venda no mercado privado mobiliário através das CEPACs, o mínimo que se espera é que este interesse público privatizado siga a regra básica do Direito Econômico – a livre concorrência - que é a fórmula de se evitar a dominação de preços. Este controle é tão importante que atribuiu-se à Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça a responsabilidade legal de monitorar estas situações no mercado privado.

Porém, até o momento, não há qualquer sinal de que esta situação, financiada com o patrimônio público urbanístico da Cidade do Rio, completamente inusitada em qualquer mercado e por mais absurda que seja, venha a ser colocada nos eixos do Direito Econômico em vigor.

Confira o Edital do leilão aqui e, ainda, o Anexo VII - Lei Porto Maravilha (Quadro de Potencial Adicional de Construção / Cepac) 

'Porto Maravilha': confusão jurídica implica riscos imobiliários e urbanísticos

O Estatuto da Cidade, – ECi – Lei federal nº 10.257/2001 previu, em seu texto, alguns instrumentos urbanísticos que visam possibilitar aos Municípios a captura de mais valias urbanas - valorizações no preço da terra – decorrentes de fatores externos às ações de seus proprietários. Dois deles nos interessam no caso das intervenções urbanas previstas na área denominada Porto Maravilha, no Rio de Janeiro: a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), e a Operação Urbana Consorciada (OUC).

Os dois instrumentos – OODC e a OUC – são institutos jurídicos diversos, com funções diversas, e a serem usadas em operações jurídicas bastantes distintas. E, por isso, é que estão previstas em seções diversas do capítulo II, “Dos Instrumentos da Política Urbana”, do Estatuto da Cidade. A Outorga Onerosa do Direito de Construir está prevista na seção IX, nos arts.28 a 31, e a Operação Urbana Consorciada no capítulo X, art.32 a 34 da referida lei.

Ambas têm como pressuposto a aplicação da diretriz contida no art.2º, inciso IX do ECi, que visa a captura das mais valias urbanas, pela “justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização”, evitando assim o enriquecimento sem causa dos proprietários de terras urbanas.

Mas o fato de terem a mesma diretriz como pressuposto de aplicação não implica que esses instrumentos possam ser indiscriminadamente aplicados, um como se fosse o outro. Não. Caso isto aconteça, as consequências podem ter efeitos desastrosos, tanto do ponto de vista urbanístico, como jurídico e financeiro.

A OODC, que pressupõe índice básico e índices máximos, tem sua aplicação diretamente sobre lotes, e sua contrapartida (preço para aquisição do direito de construir) é adquirido do poder público no momento do pedido de licenciamento da edificação. Sua operação é, portanto, lote a lote. Não há, para sua aplicação, nem leilão, e nem CEPACs (Certificados de Potencial Adicional Construtivo). Há, simplesmente, uma licença onerosa de potencial de construtivo, além do índice básico, adquirido junto à Municipalidade, no momento da licença pelo interessado em construir, e no volume que deseja construir.

Já a Operação Urbana Consorciada é uma operação urbanística muitíssimo mais sofisticada, e que nada tem a ver com a Outorga Onerosa. Tendo como inspiração as ZACs (zone d´aménagement concerté) francesa, ela é uma espécie de refundição de lotes, com uma repartição de índices construtivos básicos entre todos os proprietários de terras da área, e venda dos valores adicionais entre outros adquirentes da operação. Só para elas é que é possível venda de potenciais construtivos por leilão de CEPACs.

Dependendo do tamanho da área, a Operação Urbana Consorciada pode levar anos para ser implantada. Por isto, ela deve ser aprovada por uma lei específica, não suscetível de alteração posterior; ou seja, através de um projeto de lei de iniciativa do executivo, a ser aprovado pelo legislativo: através de um decreto legislativo. Somente assim é possível garantir a estabilidade jurídica necessária a uma operação urbanística de tal vulto, pois só assim seria insusceptível de alteração por iniciativa do legislativo.

Infelizmente, talvez por pressa, talvez por inexperiência, a primeira tentativa de aplicação de Operação Urbana Consorciada no Rio, na área do Porto, embrulha em um mesmo pacote, como se fosse a mesma coisa, os instrumentos jurídicos diversos da Outorga Onerosa do Direito de Construir, e da Operação Urbana Consorciada.

Na lei que lhe dá respaldo, a Lei Complementar Municipal n.101/2009, em seu art.36 e seguintes, diz que a os índices máximos dos lotes, a serem adquiridos pelo efeito da outorga onerosa, serão materializados e adquiridos através das CEPACs! Ou seja, a lei municipal pega um pedaço de um instrumento do Estatuto da Cidade, e mistura com outro pedaço de outro instrumento do mesmo Estatuto, põe tudo no “liquidificador” legislativo, chama de CEPACs, e lança à venda, incautamente, em leilão, em lote único, no mercado mobiliário!

Depois de vendido, o futuro único comprador, talvez um pool de fundos de pensão públicos, deterá o monopólio dos índices construtivos virtuais da área e, portanto, poderá dizer qual o preço que quer por eles.

Isto se a Câmara dos Vereadores, no seu legítimo direito político de legislar, não resolver alterar toda a legislação urbanística da área, e cortar índices de edificação aprovados, mas não realizados. Pode? Pode sim, porque o projeto foi aprovado por uma simples Lei Complementar Municipal.

Se isto acontecer, o futuro comprador, ao invés de ser um feliz monopolista do espaço aéreo municipal, terá papéis “mico” em suas mãos, uma enorme possível ação judicial contra o Município, na qual advogados debaterão por anos teses indenizatórias infindas.

Mas o Governo atual já terá resolvido o seu problema de embolsar alguns bilhões de reais, para as obras do momento...

Não é a toa que a CVM alertou, na sua aprovação, para os riscos do negócio. Quem comprar verá, ou não...

Porto Maravilha: ainda sem projeto urbanístico

...Mas com venda programada de 4 milhões de metros quadrados de índices construtivos virtuais!

O “Porto Maravilha” foi objeto do debate que aconteceu esta semana no Instituto Histórico e Geográfico Brasileiro (IHGB), no Rio de Janeiro. E, ainda nesta mesma semana, foi anunciado discretamente pela imprensa, e pelo Presidente da Associação de Dirigentes de Mercado Imobiliário (ADEMI), que será realizado, pela Prefeitura do Rio o leilão de mais de quatro milhões de metros quadrados de índices construtivos virtuais, a serem negociados no mercado mobiliário.

Ainda não foi aprovado, de fato, qualquer projeto urbanístico para o local. O que existe é a aprovação municipal da a Lei Complementar n.101/209, que fixa os índices construtivos para o local, além de prever diretrizes gerais para a venda de índices suplementares, chamados de outorga onerosa, mas a serem operacionalizados através de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPACs.

Surpreendentemente a LC 101/2009 confunde a aplicação de Outorga Onerosa de Direito de Construir, prevista no art.28 a 31 do Estatuto da Cidade, com o intrumento da Operação Urbana Consorciada, prevista nos arts. 32 a 34 da mesma lei federal que regula a matéria – a lei 10.257/2001. São instrumentos jurídicos diversos, com propósitos e finalidades variadas.

O segundo, a Operação Urbana Consociada, requer plano urbanístico aprovado por lei específica, com uma série de requisitos também específicos e concretos. E, neste caso, a forma de equalização de valores fundiários decorrentes do zoneamento poderão ser negociados por meio da venda de índices no mercado mobiliário, por meio das CEPACs. Definitivamente, nada tem a ver com Outorga Onerosa!

A CVM – Comissão de Valores Mobiliários – parece que já aprovou os termos do edital do leilão, mas acenou para vários aspectos dos riscos do negócio. Fez vários alertas gerais, mas não analisou, pois não era sua função, a inadequação dos instrumentos urbanísticos anunciados para operação de tamanho vulto.

O assunto, embora extremamente delicado em todos os seus aspectos, financeiros, urbanísticos, fundiários, de serviços públicos, segue quase que impávido, apesar da enorme sensação de que algo fundamental esteja faltando, ou que esteja errado.

O Seminário realizado nesta semana no IHGB foi uma tentativa da sociedade carioca entender um pouco sobre este negócio urbanístico ainda muito pouco esclarecido.

Veja o resumo das exposições (Link) e, abaixo, o slide que apresentei no Seminário:

Apresentação para Seminário IHGB sobre o Porto Maravilha

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E, ainda, confira o Edital do Leilão das CEPACS, e as instruções normativas CVM nºs 400 e 401.

SOLO URBANO: AULA EM MEDELLIN

Tudo se aplica, como uma luva, ao Porto Maravilha. Para pior...

Neste momento estou em Medellin, e o Professor Martim Smolka está expondo sua conferência sobre o preço do solo. Em função da disparada do preço do solo no Município do Rio de Janeiro, partilho aqui alguns pontos econômicos sobre o assunto, especialmente no que diz respeito ao solo para moradia da população de baixa renda.

Uma das verdades sobre preço do solo é que o mesmo segue, de modo geral, a doutrina do maior e do melhor uso. Ou seja, o preço vale pelo que se pode fazer nele de mais caro, em termos de mercado.

Neste sentido, se alguém pode fazer em um lote um empreendimento comercial ou de serviços, por que fazer ali habitação para população de baixa renda?

Nesta lógica, se não houver, no planejamento urbano, a reserva para as moradias sociais, elas não existirão no Município, porque sempre haverá, no mercado, um empreendimento de melhor renda.

Por isso, a existência, em uma cidade brasileira, de lugares regulares e inclusivos para a população de baixa renda, dependerá de sua reserva necessária no planejamento.O preço dos lotes está contaminado pelas expectativas de lucro sobre eles.

No Rio, com a euforia imobiliária que se vive, a situação é explosiva. As consequências sobre a questão da moradia serão diretamente proporcionais para a população.

No projeto do Porto Maravilha a questão se agrava. Lá, onde há uma tradicional população residente, de baixa e média renda, sua expulsão já acontece, impulsionada, inclusive, pela ação estatal. Nada foi reservado para habitação social, ou mesmo de média renda.

Agora, com o eventual lançamento dos índices construtivos em mercado de ações, provavelmente em um único lote, a situação poderá, de fato, sair do controle.

A Cidade poderá estar, de uma só vez, perdendo o controle social, e urbano, em termos de planejamento social e econômico, de uma área central e significativa.

E quem sabe como se dará tudo isto?  A quem isto pode interessar ?

“Porto Maravilha” ameaça moradores da Gamboa

Nas últimas semanas, moradores da Rua do Livramento, na Gamboa, na área do Cais do Porto do Rio de Janeiro, têm recebido a "visita" de pessoas que, se dizendo funcionários da Prefeitura, estariam fazendo um levantamento das famílias residentes dentro de antigos casarões, para a realização de uma possível remoção.

Em virtude da revitalização da região com o projeto “Porto Maravilha”, várias têm sido as denúncias e queixas de ameaças sofridas junto ao nosso Gabinete na Câmara de Vereadores.

Segundo os moradores do nº 182 da referida rua, em frente à Rádio Tupi, a Prefeitura tem realizado um verdadeiro cerco visando retirá-los do local para investimento na área portuária.

De acordo com os relatos, servidores municipais aparecem a qualquer hora, sem a devida identificação ou esclarecimentos sobre qual Secretaria estão vinculados. Além disso, não existem informações se já existe algum procedimento administrativo aberto.

O que se sabe até o momento é que a Prefeitura pretende desocupar o imóvel, retirando do local as vinte e cinco famílias que lá residem. Não se sabe nem se o imóvel é da Prefeitura, ou de algum particular. Está abandonado há décadas. Em troca tem oferecido somente o pagamento do aluguel social enquanto habitações populares são construídas em local e data não definidos.

Para receber o aluguel social a Prefeitura exigiu na última sexta feira que os moradores se inscrevessem em um cadastro da Secretaria Municipal de Habitação, e informou que nesta semana os convidaria para uma reunião.

Ontem, dia 11 de abril, entretanto, os moradores foram surpreendidos pela presença de guardas municipais às 7h30 no entorno do imóvel para o “reconhecimento” da região.

Por volta das 9h30, outros agentes municipais chegaram com caminhão, pás e picaretas para desocupar o imóvel e pôr abaixo as casas construídas, sem quaisquer informações sobre a razão de tais medidas.

Assustadas, as famílias trancaram o portão que dá acesso ao imóvel e se mantiveram no caminho da "tropa de choque". Ligaram para nosso gabinete pedindo apoio imediato e receberam todo o amparo jurídico necessário, através da presença de um advogado que questionou as ações dos servidores,  frustrando os planos da Prefeitura.

Ao mesmo tempo, outra operação de cadastramento de moradores ocorria no nº 111 da Rua da Gamboa, localizada no mesmo quarteirão, em um prédio de seis andares. No local, entretanto, os moradores se negaram a receber os servidores municipais, que não tinham sequer feito qualquer notificação prévia aos moradores !

O que se percebe é que dentro da perspectiva de um projeto milionário – o “Porto Maravilha”, e que envolve uma área nobre da cidade, a única alternativa oferecida às famílias carentes da região, e que sempre viveram nesta área, seja a remoção. Onde está a perspectiva de lá se fazer um projeto social de habitação ?

Este projeto, para ser realmente "maravilha", precisa ser para todos. Sem exclusão, e com integração.

Moradia social na Cidade sustentável. Esta é a Cidade Maravilhosa dos nossos sonhos.

Confira os registros feitos no local aqui.

Cais da Imperatriz - Últimas notícias

Nas últimas semanas, a redescoberta das estruturas do Cais da Imperatriz, na Zona Portuária do Rio, durante as obras realizadas na Avenida Barão de Tefé, foi alvo de atenção da mídia nacional, e de promessas da administração municipal quanto à sua preservação.

Rumores, entretanto, estariam em desacordo com o verdadeiro andamento das ações no local, segundo a coordenadora de pesquisas e arqueóloga Tânia Andrade Lima.

Em uma longa conversa com este blog, Tânia se posiciona abertamente sobre o que foi noticiado na imprensa e o que está sendo posto em prática pela sua equipe:

1. Sistema de drenagem 

                                                           Av. Barão de Tefé - 17.03.2011

Além do Cais da Imperatriz, de 1843, os arqueólogos do Museu Nacional também encontraram, através das escavações, um trecho do sistema de drenagem executado na década de 1870 pelo engenheiro inglês Edward Gotto. Tânia esclarece que as obras atuais não danificaram o bem cultural e histórico representado pelo Cais. As atividades se deram apenas sobre o antigo sistema de drenagem:

"Foi encontrado o sistema de drenagem do engenheiro Edward Gotto do final do século XIX. Na época, provavelmente, ele encontrou as costaneiras do Cais da Imperatriz, as retirou, implantou o sistema com tubulação de ferro inglesa, reassentando em seguida algumas pedras que haviam sido removidas, tendo em vista a preocupação com o paisagismo da área. Ou seja, mesmo após a implantação do sistema de drenagem, se manteve a função do Cais.

Esta forma de drenagem foi absolutamente espetacular, pois nesta ocasião só existiam duas cidades no mundo que possuíam sistemas semelhantes – Londres e Hamburgo.

Houve um rumor de que estes bens estariam sendo destruídos, mas eu tive o forte cuidado de desmentir. As pedras que foram retiradas correspondem apenas ao sistema de drenagem do Gotto e as costaneiras da Imperatriz", esclarece a arqueóloga.

Segundo a coordenadora é mais importante para o Rio de Janeiro, não somente tecnicamente, mas socialmente, ser drenado, do que tentar se preservar um sistema de esgotos do século XIX, apesar do mesmo ser interessante.

As obras na Avenida buscam erradicar os constantes alagamentos na via, pois toda a área foi formada a custa de um enorme aterro da Baía da Guanabara, prática usual até poucos anos 

2. A ordem é preservar

Firme e taxativa, Tânia Andrade ressalta sobre a importância da preservação do Cais da Imperatriz.

"Tenho um compromisso com a preservação, dediquei a minha vida a isso. Mas precisamos refletir sobre cada situação. Se não passamos a drenagem aqui, condenamos a cidade a morrer afogada em função de um sistema de drenagem de 1876. O Gotto não passou isso aqui à toa. É uma calha natural", afirma, acrescentando que o Cais da Imperatriz não foi um achado fortuito.

"Temos um projeto há seis meses. Estamos lutando dramaticamente pela preservação deste Cais. Ele tem um simbolismo, uma força enorme. Cada vez que vejo essas pedras, imagino a dor, o sofrimento, a angústia das centenas de milhares de escravos que por aqui passaram. O que é mais importante neste contexto todo, está sendo preservado", conclui.

Outras escavações podem esclarecer melhor as configurações do Cais. Entretanto, o processo pode ser moroso, dependendo de autorizações, já que existem redes subterrâneas de água, luz, telefone e fibra ótica que precisariam ser interrompidas.

ARQUEOLOGIA NO RIO: O CAIS DA IMPERATRIZ NOS ENSINA!

A descoberta arqueológica e histórica do Cais da Imperatriz, na Região Portuária da Cidade, nos traz a seguinte questão: tendo o Rio um passado colonial e imperial tão marcante, seria tão inusitado supor que sob a cidade moderna  existe enterrada a cidade antiga? Claro que não.

A arqueologia histórica luta para que a cidade moderna não se imponha pela antropofagia sobre a cidade de nossos pais, avós, bisavós, engolindo, sem mastigar, a nossa origem, espelho da nossa identidade. No Rio existem leis aparentemente desconhecidas que visam garantir que isso não aconteça; senão vejamos:

A Lei Orgânica do Município (1990) diz ser competência do Município a proteção dos sítios arqueológicos (Capítulo II, Art.30, inciso XXX), os quais, conforme o Art. 350 integram o patrimônio cultural da Cidade do Rio de Janeiro. Em função desta diretriz, em maio de 2003, foram aprovados dois Decretos: os de nº. 22872 e de nº. 22873.

O primeiro cria a obrigatoriedade da pesquisa arqueológica nas obras de intervenção urbanísticas e/ou topográficas.  O segundo criava a Carta Arqueológica do Município para garantir a preservação dos sítios cadastrados e a proteção das áreas de potencial arqueológico; ou seja, com provável ocorrência de vestígios materiais não documentados. Infelizmente, este segundo tornou-se “sem efeito” um ano depois de sua publicação, pelo decreto 24942/2004.

Se a Carta Arqueológica do Município não tivesse sido “tornada sem efeito”, talvez as obras do Porto não se mostrariam agora “surpreendidas” com o achado arqueológico que, certamente, irão impor modificações, em maior ou menor escala no projeto e, consequentemente, nas intensas obras previstas para a área, e já em execução. 

O estranho é que, em 2009, o Decreto nº 30.855 que reorganiza a Subsecretaria do Patrimônio Histórico e Artístico do Município diz que ela terá como poder/dever "elaborar e manter a Carta Arqueológia do Município".  Então a Carta vive, ao menos na intenção, e em obrigação funcional, apesar o caos legislativo que dificulta a busca da legislação vigente! 

A salvação da memória da Cidade do Rio estará sendo posta à prova, pois programa-se a realização de "mega projetos" urbanos para viabilização dos "mega eventos" anunciados. Ou seja, muito mais “achados” podem ocorrer.

Assim, o melhor é prevenir. Para isto é necessário tão somente cumprir a Resolução n.1/86 do CONAMA e se exigir o EIA RIMA – o famoso relatório de Impacto Ambiental para estas obras. E, enfim, observar, com atenção, o texto do Decreto n.22872 ainda em vigor.

Quem sabe, se formos ousados culturalmente, ressucitaremos o Carta Arqueológica do Município ?  Afinal, esta atitude da Cidade pode ser um exemplo para o Brasil, cuja pesquisa em Arqueologia patina no desprezo e no esquecimento institucional.

Confira abaixo o Decreto nº 22.872.