...Mas com venda programada de 4 milhões de metros quadrados de índices construtivos virtuais!
O “Porto Maravilha” foi objeto do debate que aconteceu esta semana no Instituto Histórico e Geográfico Brasileiro (IHGB), no Rio de Janeiro. E, ainda nesta mesma semana, foi anunciado discretamente pela imprensa, e pelo Presidente da Associação de Dirigentes de Mercado Imobiliário (ADEMI), que será realizado, pela Prefeitura do Rio o leilão de mais de quatro milhões de metros quadrados de índices construtivos virtuais, a serem negociados no mercado mobiliário.
Ainda não foi aprovado, de fato, qualquer projeto urbanístico para o local. O que existe é a aprovação municipal da a Lei Complementar n.101/209, que fixa os índices construtivos para o local, além de prever diretrizes gerais para a venda de índices suplementares, chamados de outorga onerosa, mas a serem operacionalizados através de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPACs.
Surpreendentemente a LC 101/2009 confunde a aplicação de Outorga Onerosa de Direito de Construir, prevista no art.28 a 31 do Estatuto da Cidade, com o intrumento da Operação Urbana Consorciada, prevista nos arts. 32 a 34 da mesma lei federal que regula a matéria – a lei 10.257/2001. São instrumentos jurídicos diversos, com propósitos e finalidades variadas.
O segundo, a Operação Urbana Consociada, requer plano urbanístico aprovado por lei específica, com uma série de requisitos também específicos e concretos. E, neste caso, a forma de equalização de valores fundiários decorrentes do zoneamento poderão ser negociados por meio da venda de índices no mercado mobiliário, por meio das CEPACs. Definitivamente, nada tem a ver com Outorga Onerosa!
O segundo, a Operação Urbana Consociada, requer plano urbanístico aprovado por lei específica, com uma série de requisitos também específicos e concretos. E, neste caso, a forma de equalização de valores fundiários decorrentes do zoneamento poderão ser negociados por meio da venda de índices no mercado mobiliário, por meio das CEPACs. Definitivamente, nada tem a ver com Outorga Onerosa!
A CVM – Comissão de Valores Mobiliários – parece que já aprovou os termos do edital do leilão, mas acenou para vários aspectos dos riscos do negócio. Fez vários alertas gerais, mas não analisou, pois não era sua função, a inadequação dos instrumentos urbanísticos anunciados para operação de tamanho vulto.
O assunto, embora extremamente delicado em todos os seus aspectos, financeiros, urbanísticos, fundiários, de serviços públicos, segue quase que impávido, apesar da enorme sensação de que algo fundamental esteja faltando, ou que esteja errado.
O Seminário realizado nesta semana no IHGB foi uma tentativa da sociedade carioca entender um pouco sobre este negócio urbanístico ainda muito pouco esclarecido.
Veja o resumo das exposições (Link) e, abaixo, o slide que apresentei no Seminário:
E, ainda, confira o Edital do Leilão das CEPACS, e as instruções normativas CVM nºs 400 e 401.
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