LOTEAMENTOS IRREGULARES: É POSSÍVEL NÃO PAGAR AO VENDEDOR ?

Decisão do STJ sobre a matéria

1. Entre as favelas e a cidade formal há também a informalidade dos loteamentos irregulares. Enquanto nas favelas a ocupação é desordenada, sem qualquer intervenção do dono da terra, nos loteamentos irregulares o proprietário planeja e vende os lotes, mas não executa as obras necessárias para dotar a área dos serviços públicos: ruas, saneamento básico, iluminação pública, área de praça e/escola, etc.

2. Os loteamentos irregulares são comuns nas franjas das grandes cidades,  nas periferias, e também nas cidades médias. E, para combater esta irregularidade urbanística há mais de trinta anos editou-se uma lei federal disciplinando amplamente a matéria: a Lei 6766/1979. Esta lei chegou mesmo a criminalizar o loteador irregular. Mas, como toda lei urbanística, custa a "pegar".

3. Quando o loteamento é irregular, ou clandestino, o Poder Público acaba por ter que fazer as obras de infraestrutura. Assim, o vendedor ficava com o lucro, e o poder público com as despesas da regularização. Esta lei permite que, através de ação judicial, o Município previna o prejuizo. 

Como? Através de medida judicial pela qual, caracterizada a falta de execução das obrigações do loteador, o Município peça que o Juiz determine o pagamento das parcelas vincendas (a vencer) em cartório, para garantia do retorno dos gastos públicos.

4. Foi o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão (REsp 1.189.173-AC) sobre o assunto:

"...a impossibilidade de as prestações vincendas serem pagas diretamente ao loteador dá-se devido estar expressa, na citada lei, a determinação da suspensão do pagamento para que seja depositado em cartório, bem como a suspensão para possibilitar a regularização do loteamento. Por outro lado, anota que a necessidade de esses depósitos dos pagamentos das parcelas vincendas serem feitos em cartório de registro de imóveis garante o ressarcimento da municipalidade. Pois, no caso de o município fazer obras no loteamento, ele irá buscar o ressarcimento junto ao empresário loteador, cujo patrimônio a lei onera com os custos urbanísticos realizados pela municipalidade."

5. Parece óbvio, mas não é. Haja vista que esta decisão do STJ reformou (modificou) a decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Acre que havia decidido em prol do loteador irregular!

6. Agora, estando claro esta possibilidade para os Municípios, cabe a estes terem estrutura, vontade e agir!