Um caso curioso na Jurisprudência do STJ
1. Ter um título de propriedade de um imóvel não é garantia de ter o imóvel em si. Isto porque o imóvel pode estar registrado, e não existir! Pode ser raro, mas acontece!
2. O Superior Tribunal de Justiça julgou, recentemente, um caso no qual um sujeito teria dado, em garantia de um contrato de parceria pecuária, o seu imóvel como hipoteca (garantia hipotecária). Para tanto, teria apresentado o registro do imóvel no Registro de Imóveis.
3. Acontece que o sujeito não cumpriu o contrato, e a outra parte, querendo executar a hipoteca, verificou que o imóvel, embora registrado, não existia de fato – na realidade! Então, como executar algo que só existe no papel? Uma propriedade que só existe no registro?
4. O credor, então, tentou ressarcir-se dos prejuízos cobrando a responsabilidade do Registro de Imóveis, por ter registrado algo que não existia, e por ter dado a certidão que teria levado o credor a erro, aceitando uma garantia hipotecária que não existia. Mas o Tribunal entendeu que a responsabilidade do Cartório, que é um delegatário de um serviço público do Estado, era indireta, neste caso. Não foi ele que causou o dano direto ao credor e, por isso, foi isentado de pagar por ele.
5. Deste caso aprendemos lições importantes. Dentre elas a de que nem sempre o papel é a garantia certa e absoluta da propriedade. Mesmo porque, em nosso sistema legal há possibilidade de se questionar a propriedade, mesmo das pessoas que tem o registro delas. E agora vemos que é possível existir registro sem propriedade fática!
6. Isto mostra os cuidados que todos precisam ter com os tais papéis. Conhecer como funciona o sistema de compra, venda, posse, propriedade, licença de construir é um conhecimento elementar, a ser ensinado nas escolas. Nada melhor do que conhecer para fiscalizar.
7. E mais: em matéria de imóveis, é sempre bom dar uma olhadinha no local, pois a posse é a melhor garantia da propriedade. Ela é o seu real substrato fático e social.
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